凤凰策略 城市更新与稳楼市如何结合起来？

冯奎（中国区域科学协会副理事长）

近日召开的中央经济工作会议提出，高质量推进城市更新。同时，会议还提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

当前，城市发展与房地产行业转型正面临双重诉求——城市更新需要产业载体，房地产需要新的发展场景，二者的深度结合成为扩大内需同时稳楼市的需要。城市更新与稳楼市的结合点在哪里、如何破解协同中的机制障碍，这不仅决定着城市更新的落地成效，更直接关乎房地产市场能否实现企稳。

城市更新与房地产之所以要深度融合，核心逻辑在于房地产需要“稳”的动能，而城市更新恰好能提供这一关键载体。1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，市场仍待形成稳定回升态势。与此同时，城市更新的推进亟需房地产行业的参与。从城中村改造来看，截至2024年，35个大城市有170万套城中村住房亟待改造。这既是城市更新的核心任务，也正是房地产企业发挥建设、运营优势的主战场。可以说，房地产的企稳离不开城市更新的增量空间，城市更新的落地离不开房地产的产业支撑。

二者的结合，有多方面内涵，包括目标协同、主体协作、功能融合、要素互补等等方面。从起步及未来几年看，似应进一步聚焦于“有房子、好房子、好小区”这些实实在在的建设任务上来。

首先是“有房子”的兜底保障，2025年有多地通过收购存量商品房补充保障房房源，既消化了库存，又解决了新市民住房需求。其次是“好房子”的品质升级，2019年至2024年期间，我国共4.46亿平方米居住建筑完成节能改造，此外大部分老旧住房存在户型不合理、设施老化等问题，住建部已明确将绿色低碳、适老化改造纳入“好房子”标准，要求新建住宅绿色建筑达标率100%。最后是“好小区”的环境提质。2019—2024年全国累计改造老旧小区28万个，惠及超1.2亿人，累计增设停车位387万个、建设养老托育设施7.8万个。

然而，现有改造还需进一步优化，以匹配居民日益多元的需求。一方面，在过去，传统改造多聚焦水电气管线等基础配套，对适老化扶手、社区食堂、儿童活动空间等个性化服务覆盖不足，全国老旧小区改造中，亟需增加配备嵌入式养老服务站点。另一方面，一些小区智慧化改造仍相对滞后，老旧小区实现安防监控、智能门禁等系统全覆盖的比重还需要增加。当前，新一轮改造正从“基础补短板”转向“品质提能级”。好小区的核心价值已从“物理空间供给”转向“品质与服务供给”，这正是城市更新与稳楼市结合的核心逻辑之一。

在二者协同推进的过程中，政府需承担起规则制定者、兜底保障者与服务供给者的多重角色。首先是履行住房保障责任，比如政府通过专项债、政策性金融工具等筹集资收购存量商品房用作保障房，确保新市民、青年人等群体“人人有所居”。其次是划定更新红线与标准，特别是今年3月31日，住建部正式发布国家标准《住宅项目规范》，各地紧扣规范要求，陆续出台地方实施版本。最后是推动公共服务与小区融合，让小区成为公共服务的终端节点。

房地产企业则可在结合中找到新的发力点，实现从开发商到城市运营商的转型。其一，深度参与公共住房建设，全国保障性住房建设中房企参与的项目并不少，部分企业通过“代建+运营”模式获取较好年化稳定收益。其二，引领“好房子”全链条服务，一批龙头企业已建立“规划—投资—建设—运营”一体化体系，打造出绿色智慧住宅，成为“好房子”标杆。其三，承接“好小区”配套服务。

城市更新与稳楼市的结合，既能让城市更新从“概念”转向“实景”，也能让房地产迈向企稳。但当前二者协同仍面临资金平衡、收益机制等方面的问题，亟需出台针对性政策。一是有必要建立“城市更新—房地产”联动审批机制，简化存量用地改造流程，允许房企将更新项目与商品房开发进行资金统筹；二是完善收益共享机制，明确城中村改造中土地增值收益的分配比例，保障企业合理利润；三是设立专项基金，支持房企参与保障性住房与老旧小区改造，提供低息贷款与税费减免等等。

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